Помоги себе сам Лишь малая часть ипотечных заемщиков могут рассчитывать на поддержку государства

В канун нового года государством был определен принцип реанимирования ипотечного кредитования в стране. С помощью разработанного пакета мер власти надеются не только оживить находящийся в стагнации рынок, но и стимулировать его развитие еще более впечатляющими темпами, чем в докризисные времена. Но, к сожалению, по мере анализа предложенных механизмов поддержки, уверенность в их эффективности и жизнеспособности тает на глазах. Прежде всего, тут же выясняется, что АИЖК будет работать лишь с отдельной частью "проблемных" заемщиков - при этом даже по самым оптимистичным подсчетам эта часть вряд ли окажется больше половины от общего числа нуждающихся в поддержке. Наиболее же приближенной к реальности оценкой будет цифра в 20 процентов.
Критерии, по которым будут определяться заемщики, могущие рассчитывать на реструктуризацию своих кредитов, сформированы в "Стандарте реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан", опубликованном на сайте АИЖК.
Так, АИЖК будет реструктуризовать кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года при условии, если купленная по ипотеке квартира является единственным жильем заемщика. То есть, из программы государственной поддержки сразу исключаются те кредиты, которые выданы на строительство "с нуля" или покупку строящегося жилья. Равно как и кредиты без залога приобретаемой квартиры.
Установлены и другие ограничения : максимальный срок просроченной задолженности заемщика перед банком (90 дней), а также отношение размера ежемесячного дохода заемщика к размеру платежа по кредиту.
И, наконец, лимитирована площадь приобретенной по ипотеке квартиры. Если заемщик проживает в квартире один, то площадь жилья не должна превышать 45 квадратных метров. Семья из двух человек не должна проживать в квартире площадью более 60 квадратных метров. Для трех и более жильцов максимальный размер площади квартиры установлен в размере 25 квадратных метров на человека.
"Это в основном квартиры в панельных домах, построенных до 1998 года. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной АИЖК.", - заявила на станицах "Коммерсанта" заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.
Таким образом, большая часть "проблемных" кредитов (при этом выданных на более значительные суммы) остается головной болью самих заемщиков и банков. Впрочем, мировая практика показывает, что разработать эффективные стандарты государственной помощи так, чтобы они были посильны бюджету, сложно. Схожая ситуация сложилась в Великобритании и в США. Там предложенные властями программы государственной поддержки также содержат чересчур жесткие требования к кандидатам. Но, в отличии от российских аналогов, на западе эти инструменты спасения рынка уже успели продемонстрировать свою низкую эффективность. Например, к середине декабря в США правительственной программой Hope For Homeowners воспользовались только 312 человек. A принятые правительством Великобритании меры по оздоровлению ипотеки по тем же причинам не принесли ощутимых результатов.
Но вернемся в Россию. Итак, определены критерии отбора заемщиков. Те "счастливчики", которые все таки смогут претендовать на получение помощи от государства, должны будут предоставить в свою кредитную организацию необходимый пакет документов и, в случае положительно решения банка, получат возможность реструктуризовать свой кредит.
Заемщик будет получать от банка еще один кредит сроком на один год. Размер нового кредита будет равен размеру годового платежа. С помощью нового кредита заемщик будет погашать свой прежний. А закладные по новому кредиту и будут выкупаться АИЖК у банка.
Казалось бы, проблема решена - и волки сыты, и овцы целы. Но не тут то было.
В конце декабря генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в своем интервью агентству "Интерфакс" заявил, что объем предоставляемой агентством поддержки будет существенно снижен.
"Мы считаем, что у банка возникает выгода - у него сразу возникает ликвидность в размере одной пятой кредита, он ее сможет разместить по ставкам денежного рынка, а взамен мы будем просить банк изменить график платежа, имея в виду, что 80 процентов остатка долга остается на балансе банка. Таким образом, мы снижаем объем господдержки за счет такого софинансирования - нашего и банка", - заявил Семеняка.
Но и это еще не все. Дело в том, что "проблемные" кредиты будут выкупаться у банков со значительной скидкой.
"Банки могут попытаться продать агентству "плохие" кредиты. Надо будет душить дисконтом, чтобы как-то противодействовать", - сказал директор АИЖК.
Учитывая все вышеизложенное становится очевидно, что фактически помощь государства будет распространяться на 20 процентов долга 20 процентов заемщиков, что сводит масштаб правительственных мер практически к нулю.
Но вдруг обнаруживается еще один момент, который меняет решительно все, переводя дальнейшие рассуждения о будущем российского ипотечного кредитования куда-то в области полного сюрреализма.
Заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов заявил газете "Коммерсант", что эта программа поддержки будет не только восстанавливать поврежденное кризисом прошлое ипотеки в России, но и стимулировать ее будущее развитие. При этом планы правительства по своему масштабу не иначе как наполеоновские. Посудите сами - согласно планам АИЖК, в первом полугодии 2009 года объем новых ипотечных кредитов, выданных населению должен достичь 300 миллиардов рублей, что на 100 миллиардов больше объема кредитов, выданных в России в первом полугодии 2008 года.
Достичь этих фантастических показателей, по мнению властей, можно следующим способом. АИЖК будет заниматься выкупом закладных по старым "проблемным" кредитам только при условии, если банки будут предоставлять вместе с ними в два раза больше закладных по кредитам, выданным уже после 1 декабря 2008 года.
То есть, чтобы продать АИЖК один кредит, банки должны будут выдать еще несколько, на сумму, в два раза превышаемую первоначальную. Учитывая снижение цен на недвижимость (около 40 процентов), получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита.
Однако возникает резонный вопрос - кому, по мнению авторов идеи, эти кредиты должны выдаваться? Ведь, учитывая сегодняшний условия, брать ипотечные кредиты просто некому.
Конечно, можно говорить о том, что де факто ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России - стоимость квадратного метра жилья в Москве в несколько раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы. Но запредельный уровень ставок по кредитам, полное отсутствие уверенности в стабильности цен на недвижимость и курса рубля на фоне роста безработицы и падения уровня доходов населения полностью уничтожают возможность какого-либо развития ипотеки.