Миэль DPM: Особенности покупки недвижимости в Италии

Выбор недвижимости в Италии очень разнообразен – от самых эксклюзивных и фешенебельных вилл до апартаментов сезонного проживания и небольших студий. Перед потенциальным обладателем любого объекта в Италии встает немало вопросов, которые надо учитывать при покупке. Если есть желание купить дом, то нужно представлять его площадь, количество спален и ванных комнат, площадь участка, наличие сада вокруг дома (нередко в Италии продаются дома с виноградниками или оливковыми деревьями и т.д.), должен ли этот дом быть расположен недалеко от озер или морского побережья, в населённом пункте или изолирован. Целесообразно честно ответить самому себе на вопрос: буду ли я жить там постоянно или периодически? Если дом или апартаменты нужны только для сезонного проживания, то можно рассмотреть варианты без системы отопления. Дома такого типа иногда встречаются на побережье страны.

Если покупатель планирует приобретать жилье в Италии для постоянного проживания, то необходимо помнить, что покупка недвижимости в этой стране не даёт ему права на получение вида на жительство. Его можно получить либо путем заключения брака с гражданином Италии, либо организовав собственный бизнес. Стоит отметить, что при организации своего бизнеса, наличие недвижимости является весомым аргументом для получения вида на жительство. В настоящее время на рынке недвижимости Италии представлено много предложений, и в частности, активно развиваются новые туристические области, к примеру, Калабрия, которая уже успела завоевать популярность не меньшую, чем одна из самых известных областей Италии – Лигурия.

Калабрия – область на юге Италии, регион сопоставимый по уровню цен на недвижимость с Болгарией: так, стоимость квартир начинается от сумм в 65–70 000 евро. Это единственный достаточно недорогой и потому инвестиционно привлекательный регион страны. Лигурия – Лазурный берег Италии, одна из самых респектабельных и дорогих областей. Здесь покупателю стоит ориентироваться на цены от 150 000–170 000 евро за небольшую квартиру. Конечно, этими двумя областями не исчерпываются предложения по Италии, однако данные области являются прекрасной иллюстрацией разнообразия предложения недвижимости в стране, от недорогой и доступной, до эксклюзивной.

Несмотря на то, что в Италии в принципе нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, там достаточно высокая стоимость операций по продаже и покупке объектов недвижимости, немалые налоги и непростое законодательство, которое ограничивает права арендодателей, что в немалой степени ослабляет интерес к инвестициям в Италию. К примеру, налог на доходы иностранцев от сдачи недвижимости в аренду колеблется в рамках от 25 процента до 45 процента.

Процедура покупки недвижимости в Италии происходит следующим образом:

• выбор объекта;
• внесение предоплаты и резервация объекта;
• открытие банковского счета и получение налогового кода (codice fiscale);
• проверка нотариусом юридической чистоты объекта (если это вторичное жилье);
• подписание предварительного договора купли–продажи (compromesso) (Договор сопровождается оплатой 10 процента (иногда 20-30 процента, особенно при покупке в рассрочку) от стоимости жилого объекта, обязательно прописываются сроки окончательного договора купли продажи).

В Италии нотариус обладает большими полномочиями:

1. Cоставляет договор купли-продажи (contratto finale)
2. Проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту» титула.
3. Ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки их обязанности, подчеркнуть важность и ответственность их действий.
4. Обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
5. Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.

Однако, если предварительный договор все-таки был подписан, то до подписания окончательного договора необходимо перевести в Италию на свой банковский счет недостающую сумму средств и при подписании окончательного договора произвести полную оплату. После нотариального договора покупатель получает ключи и может приступить к переоформлению договоров по пользованию электроэнергией, водой, газом на своё имя.

Дополнительные расходы, которые понесет покупатель, приобретая недвижимость в Италии: 1. Расходы на оплату услуг Нотариуса — не более 3 процента от стоимости объекта (1,5 процента — услуги, 1,5 процента -регистрация в Регистре собственников)

2.1. В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок), покупатель уплачивает:

• 10 процента НДС от кадастровой стоимости (она, как правило, ниже рыночной);
• фиксированный ипотечный налог 168 евро (за перезапись имущества в Регистре);
• фиксированный кадастровый налог 168 евро;
• гербовый сбор 168 евро.

• гербовый сбор — 7 процента;
• ипотечный налог — 2 процента (за перезапись имущества в Регистре);
• кадастровый налог — 1 процента.

Если приобретается объект недвижимости категории "люкс" или относящийся к категории "исторический, археологический, художественный", то в каждом конкретном случае налоги назначаются индивидуально.

Дополнительные льготы

Прежде всего, все купившие недвижимость в Италии имеют возможность получения резидентской визы или мультивизы в стране. Виза позволяет находиться в стране в течение 180 дней. Более того, данная виза является Шенгенской и позволяет путешествовать практически по всей Европе.

Наличие недвижимости является весомым аргументом при организации собственного бизнеса на территории Италии. В свою очередь наличие своего дела позволяет в дальнейшем обращаться за получением вида на жительство в Италии.

Покупку недвижимости в Италии можно рассматривать как удачную инвестицию, особенно это касается объектов в районе береговой линии или около озер, ввиду их высокой курортной привлекательности.

В общем и целом можно сказать, что объекты недвижимости в Италии привлекательны для умеренных инвесторов, ориентирующихся на вложение средств с низкими рисками. Ситуация на рынке недвижимости Италии в настоящий момент более стабильна, чем в США, Испании или Великобритании. Скорее всего, рынок недвижимости Италии будет оставаться достаточно стабильным в сравнении с другими западноевропейскими странами. В стране существуют довольно строгие ограничения на строительство, поэтому избытка предложений не было никогда.

Стоит отметить, что инвестиции в Италию надежно защищены, поскольку государство этой страны гарантирует возмещение средств иностранным инвесторам в том случае, если у застройщика не хватит средств и здание не будет достроено.

Distant Property Management – одно из направлений деятельности холдинга «МИЭЛЬ». В основе этого направления лежит инвестиционный консалтинг по приобретению и эффективному использованию недвижимости за рубежом и в регионах России.

Идея создания проекта DPM возникла в августе 2007 года. В течение полугода велась разработка комплекса услуг, входящих в DPM. За это время были проведены исследования рынков недвижимости зарубежных стран и регионов России, налажены отношения с зарубежными партнерами, сформирован портфель услуг DPM.

В феврале 2008 года проект DPM стал отдельным направлением холдинга «МИЭЛЬ». Таким образом, расширился спектр предлагаемых Холдингом интеллектуальных услуг. В настоящий момент DPM включает в себя следующий комплекс: инвестиционный консалтинг, брокеридж, управление объектами.

Справка о рейтингах DPMR:

В рамках инновационных возможностей услуги Distant Property Management разработана система динамично обновляемых инвестиционных рейтингов в сфере зарубежной и региональной недвижимости – «DPMR - Инвестиционные рейтинги зарубежной недвижимости». «DPMR - Инвестиционные рейтинги зарубежной недвижимости» – экспертно-аналитическая система оценки и анализа инвестиционной привлекательности потенциальных вложений в недвижимость зарубежных стран и регионов.

Она основана на оценке совокупности факторов, влияющих на инвестиционный потенциал недвижимости в данной стране.

Методика оценки всех стран стандартизирована и сводится к оценке инвестиционного Потенциала рынка недвижимости и присущих рынку Рисков в каждой конкретной стране. При этом анализ основывается на макроэкономических показателях, а также учитывает наличие определенной сложившейся тенденции и включает экспертные оценки участников рынка недвижимости. Полученные значения рейтингов применимы к текущему периоду и позволяют оценивать ситуацию в настоящий момент времени. При изменении ситуации рейтинги пересматриваются и обновляются в самые оперативные сроки.

На сегодняшний день специалистами «МИЭЛЬ DPM» был проведен анализ и рассчитан рейтинг для 8 стран: Болгария, Испания, Кипр, Россия, Турция, Хорватия, Франция, Латвия.