Аналитический материал от компании «Усадьба»: Факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости, носят монетарный характер

Эксперты департамента аналитики и консалтинга компании «Усадьба» приводят следующие данные: в период с июля 2008 года по февраль 2009 года снижение курса рубля в 1,5 раза и отток капитала повлекли, естественно, сокращение долларовой денежной массы на 45 процентов, что вызвало снижение цен на недвижимость на 35 процентов (в Москве), а уровень цен в среднем по рынку уже достиг показателей осени 2006 года.

Показательным является тот факт, что цены на сырье (в частности, нефть) воздействуют на ценовые уровни российской недвижимости, однако не напрямую, а через сложный механизм денежной эмиссии и роста денежной массы в стране.

В упрощенном виде, до кризиса данный процесс выглядел следующим образом: Высокие цены на сырьевые товары – Рост экспортной выручки – Положительное сальдо торгового баланса; Приток капитала в страну, преимущественно в виде кредитов и портфельных инвестиций – Давление на рубль снизу на валютном рынке – Эмиссия рублей в экономику ЦБ – рост денежной массы в экономике – рост доходов и увеличение платежеспособности, в первую очередь наиболее обеспеченной части населения – рост цен на недвижимость.

Таким образом, основной фактор изменения цен на рынке недвижимости городских территорий, который характеризуется хронической ограниченностью и недостатком предложения, носит преимущественно монетарный характер.

Дисбалансы объемов спроса и предложения влияют лишь на локальную динамику изменения цен, то есть воздействуют на них в небольших временных интервалах, как правило, от 1 до 2 х лет.

Но не только низкие цены на нефть влияют на объем денежной массы, выраженной в долларах, но и потоки капитала в страну или из нее. Следствием стала обратная ситуация с ослаблением национальной валюты и оттоком капитала, и сокращением денежной массы.

Однако, цены на нефть являются важным макроэкономическим индикатором, характеризующим состояние и перспективы российской экономики, а, соответственно, показателем, на который ориентируются как российские, так и иностранные инвесторы.

Данный процесс создал макроэкономическую основу, обусловленную монетарным фактором, для снижения цен на недвижимость.

«Начиная с февраля 2009 года на рынке начал реализовываться сценарий, при котором на рынке наблюдается ценовая стабилизация, это стало возможным только благодаря прекращению оттока капитала из страны, прекращению девальвации рубля», - говорит Светлана Земцова.

Таким образом, можно констатировать, что завершилась первая волна кризиса на рынке недвижимости.

Ценовые уровни рынка приблизились к показателям 2006 г., а именно начиная с 2006 г. активно развивалось ипотечное кредитование, стимулировавшее спрос, в то время как кредитная масса, попадающая на рынок, не была обеспечена адекватными объемами предложения и нового строительства. Сворачивание ипотечных программ привело к сокращению поступаемых на рынок кредитных денежных средств.

Теперь главным вопросом остается то, как долго продлиться ценовая стабилизация и будет ли продолжена после ее окончания отрицательная динамика цен в поисках «второго дна».

Учитывая, что основной фактор изменения цен на рынке недвижимости носит монетарный характер, можно сказать, что воздействие отрицательного движения капитала таких масштабов повлечет изменение ценовых уровней на 15-20 % в сторону снижения. Таким образом, временное оживление и ценовая стабилизация на рынке вероятнее всего носят локальный характер и вряд ли продлятся более полугода.

Зависимость динамики цен на жилую недвижимость в Москве от объема денежной массы в российской экономике и факторов, влияющих на дисбаланс спроса и предложения.

• Фактор, ограничивающий предложение и/ или увеличивающий спрос.
• Фактор, ограничивающий спрос и/или увеличивающий предложение.

Начав своё развитие на рынке Рублёво-Успенского направления, «Усадьба» последовательно выходила на другие сегменты рынка жилой элитной недвижимости — продажа квартир, аренда квартир. В 2005 году инвестиционный консалтинг был выделен в отдельное направление деятельности.

С 2005 года «Усадьба» — агентство полного цикла по обслуживанию всех интересов клиента в сфере элитной недвижимости. Приоритеты – реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка Рублево-Успенского направления, Калужского и Новорижского шоссе; продажа и аренда городских квартир, особняков и пентхаусов. С 2008 года агентство расширило географию продаж и приступило к реализации особняков, находящихся у «Большой Воды» на берегу Клязьменского водохранилища. Одним из основных направлений развития компании на сегодняшний день является инвестиционный и проектный консалтинг, а также управление продажами крупных проектов.

За дополнительной информацией обращайтесь, пожалуйста: Светлана Земцова, Руководитель Департамента маркетинга «Усадьба» Телефон: (495) 777-07-70 E-mail: zemtsova@usadba.ru